- مبنای حقوقی دادخواست
بر اساس قانون مدنی ایران، همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند، عقد بيع منعقد می شود و به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین، ولو آن که مکتوب نشده باشد، بیع تشکیل می شود.
دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع زمانی تقدیم میشود که ملکی خریداری شود و مبایعه نامه ی مکتوبی در بین نباشد و خواهان، قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی، مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه، وقوع بيع را اثبات کند.
دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع، اگر ادله و مستندات را کافی دانست، حکم به تأیید وقوع بیع صادر می کند.
- طرفین دعوی
هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و با فروشنده، می تواند علیه ی طرف مقابل طرح دعوا کند. اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.
- مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مرتبط به املاک، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه ی قضایی آن واقع شده است.
- نحوه ی اجرای رأی
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنابراین دادگاه فقط بیع را تأیید می کند. دادنامه ی تأیید بیع جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
- برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱) برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲ و ۴ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به این استدلال که دعوای تأیید بیع، مربوط به مال غیر منقول و جزو امور غیرترافعی است، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، می پذیرند.
۲) حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بيع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع، صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.
۳) دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود. در مقابل، دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.
اثبات وقوع بیع در مورد املاکه معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مثل مبایعه نامه، جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود.
- مستندات قانونی ماده ی ۳۳۹ قانون مدنی
پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است، بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
- صدر ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و با کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
- ماده ی ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم، پذیرفته نخواهد شد.
- نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت نامه ی شماره ی ۹۵/ ۱۰۲ / ۲۶۶۴ مورخ ۹۵/ ۸ / ۴ )
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، صرفأ اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.
اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصيص خورده است.
- رویه و نظریات قضایی رأی وحدت رویه شماره ی ۴۲ – ۱۳۶۲/ ۱۰ / ۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مستفاد از تبصره ی ماده ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی، دارای زمین اعم از موات و بایر بوده اند، می توانند برای تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز می بایست، نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم کنند. لذا رأی شعبه ی دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر شده است موجه به نظر می رسد و با اکثریت آراء تایید میشود. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری، مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع می باشد.
رای شماره ی ۵۳۶ – ۱۳۷۲/ ۹ / ۶ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور قسمت اعظم استدلال دادگاه در باب تصرف مالک و منصرف ملک ملهم به این معنی است که دادگاه در عقد بیع، قبض و اقباض مبیع را شرط صحت معامله میداند. در صورتی که در عقد بیع، قبض و اقباض، شرط صحت معامله نیست (به استثنای معاملات و بیع، صرف موضوع ماده ی ۳۶۴ قانون مدنی) و به موجب بند یک ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.
- رأی شماره ۱۱۰۵ مورخ ۹۱/ ۹ / ۲۶ شعبه ی ۳ دادگاه حقوقی اسلام شهر
خواهان، مدعی حقی است که بر عهده ی خوانده برقرار است و خوانده در این رهگذر منکر آن می باشد یا این که از انجام تعهد خویش شانه خالی میکند و وصف این دعوا نیز با مخالفت آن با اصل و ظاهر شناخته میشود. این در حالی است که بیع یا هر عمل حقوقی دیگری، اعلام اراده هایی است که در شرایط آگاهانه و با سایر شرایط قانونی تحقق می پذیرد و اثبات وقوع چنین رویدادی نیز توسط ادله ی قانونی صورت می گیرد.
بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی تواند، موضوع یک دعوا باشد؛ بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد، موضوع دعوا واقع می گیرد. لذا دادگاه، دعوی مطروحه را فاقد شرایط توصیف یک دعوای صحیح دانسته و مستند به ماده ی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع آن را صادر و اعلام می کند.
- رأی شماره ی ۶۵۱ مورخ ۱۳۹۲/ ۵ /۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
نظر به این که دعوای اثبات معامله، صرفا در خصوص اموال غیر منقول، قطع نظر از موارد استثنایی به لحاظ حاکمیت مواد قانون ثبت، قابل طرح نبوده است. لیکن در مورد اموال منقول با توجه به امکان تحقق عقد بیع به شرح ماده ی ۳۳۸ قانون مدنی، موجبی جهت صدور قرار عدم استماع نبوده است.
- رأی شماره ی ۹۶۹ مورخ ۹۱/ ۸ / ۲۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دعوای تایید وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح شود. هم چنین چنان چه ملک، رسما به نام خوانده نباشد نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، مسموع نخواهد بود.
